A reforma tributária sobre o consumo vai trocar vários tributos por dois: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). Para quem aluga imóvel por temporada, a pergunta é direta: eu entro nisso? A resposta está no texto da Lei Complementar 214/2025, e é bem mais específica do que costuma aparecer em resumos e vídeos. Neste artigo a gente lê o que a lei diz, indica o que ainda depende de regulamento e lista o que dá para preparar já.
Aviso: conteúdo informativo, que não substitui aconselhamento jurídico ou contábil. A legislação está em implantação e sofreu alterações em 2026; confirme sempre a versão vigente com seu contador.
O que a lei diz sobre locação
A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo. Na versão compilada do Planalto (que já incorpora a Lei Complementar nº 227, de 2026), o art. 252 inclui entre as operações com bens imóveis a locação, cessão onerosa e arrendamento, e também os serviços de administração e intermediação de imóveis. O locador é contribuinte nessas operações (art. 263, III), e o prestador do serviço de administração e intermediação também (art. 263, VI).
Quando uma pessoa física passa a ser contribuinte
Esse é o ponto que mais gera confusão. O art. 251, § 1º, I, diz que a pessoa física que aluga imóvel é contribuinte do chamado regime regular do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior, as duas condições abaixo foram atendidas ao mesmo tempo:
- a receita total com locações excedeu R$ 240.000; e
- as locações tiveram por objeto mais de 3 imóveis distintos.
Alguns detalhes do mesmo artigo:
- O valor de R$ 240.000 é atualizado mensalmente pelo IPCA (§ 5º).
- O regulamento é que vai definir o que são “bens imóveis distintos” (§ 6º).
- O § 2º, II, prevê que a pessoa física também é considerada contribuinte no próprio ano em que a receita de locação exceder em 20% o limite de R$ 240.000.
Ou seja, quem tem um ou dois imóveis, ou muitos imóveis mas receita abaixo do limite, não se enquadra nesse regime pelas regras do art. 251. Quem opera por pessoa jurídica segue as regras gerais dos contribuintes, que não são o foco deste texto.
O que muda na temporada: a regra dos 90 dias e a redução de 40%
O art. 253 trata especificamente da temporada. A locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos, é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria. Os parágrafos incluídos pela LC 227/2026 esclarecem que as pessoas físicas consideradas contribuintes são as que se enquadram no art. 251, e que essas operações entram na conta dos limites.
E o que são as regras de hotelaria? O art. 278 define hotelaria como o fornecimento de alojamento temporário, inclusive em imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo do hóspede. O art. 281 diz que as alíquotas do IBS e da CBS nessas operações ficam reduzidas em 40%. Para comparação, o art. 261, parágrafo único, reduz em 70% as alíquotas da locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis em geral. Para a temporada de até 90 dias, vale a regra de hotelaria, ou seja, 40%.
Os artigos 282 e 283 tratam de créditos: quem fornece o serviço de hotelaria pode se apropriar de créditos nas suas compras, e o adquirente do serviço não pode.
O cronograma: de 2026 a 2033
Segundo a Emenda Constitucional 132/2023 (ADCT, arts. 125 a 129) e a própria LC 214/2025 (arts. 343 a 348):
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%. O valor recolhido é compensado com PIS e Cofins. Quem cumpre as obrigações acessórias pode ser dispensado do recolhimento, nos termos de lei complementar (EC 132, art. 125, § 4º). |
| 2027 | A CBS passa a ser cobrada e PIS e Cofins são extintos. |
| 2027 e 2028 | IBS de 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal). |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS são reduzidos gradualmente (9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das alíquotas), com o IBS crescendo no lugar. |
| 2033 | ICMS e ISS são extintos. |
As alíquotas de referência da CBS (a partir de 2027) e do IBS (a partir de 2029) serão fixadas por resolução do Senado Federal. Por isso, este artigo não cita percentuais finais: eles ainda dependem dessas fixações e do regulamento.
O que não dá para afirmar hoje
- Quando exatamente a regra do art. 251 passa a valer na prática para a pessoa física, e qual ano-calendário entra na primeira apuração. Depende do cronograma e do regulamento.
- Como o regulamento vai definir “imóveis distintos”.
- Se o redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260), vale para a temporada tributada como hotelaria. O artigo fala em locação para uso residencial, e a relação com o art. 253 não está esclarecida no texto.
- O valor das alíquotas finais.
- Como cada município vai tratar a transição do ISS para quem hoje recolhe como serviço.
Resumos de blogs e redes costumam divergir justamente nesses pontos. O que está acima vem do texto da lei; o resto fica para o regulamento.
O que preparar desde já
Sem depender de definições futuras, dá para organizar a base de dados que qualquer cenário vai pedir:
- Receita por ano-calendário e por imóvel. Se você tem vários imóveis, saber de onde vem cada real facilita checar o limite de R$ 240 mil.
- Número de imóveis em operação em cada ano, com datas de entrada e saída.
- Receita por canal (Airbnb, Booking, reserva direta). Cada canal tem seu extrato, e conciliar tudo no fim do ano é a parte mais trabalhosa.
- Prazo de cada estadia. A regra do art. 253 olha para estadias de até 90 dias ininterruptos.
- Conversa com o contador sobre o enquadramento da sua operação (pessoa física ou jurídica) e sobre o impacto no preço.
Onde o ReservasHub entra
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Perguntas frequentes
Todo anfitrião vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel? Pelo art. 251, a pessoa física só é contribuinte do regime regular se a receita de locação do ano anterior passou de R$ 240 mil e se ela alugou mais de 3 imóveis distintos. Os dois critérios valem ao mesmo tempo.
A alíquota para temporada é 40% menor? Para locação residencial de até 90 dias por contribuinte do regime regular, a lei manda aplicar as regras de hotelaria, cuja alíquota é reduzida em 40% (art. 281). A alíquota final ainda depende de resolução do Senado.
Isso muda em 2026? Em 2026 o texto prevê um período de teste (CBS 0,9% e IBS 0,1%), compensado com PIS e Cofins, com possibilidade de dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias.
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Fontes
Todas acessadas em 01/10/2026.
- Planalto, Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, texto compilado (arts. 251 a 253, 260, 261, 263, 278, 281 a 283 e 343 a 348)
- Planalto, Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023 (ADCT, arts. 125 a 129)
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