Quem aluga apartamento por temporada sabe que o síndico e a convenção do prédio podem virar o maior risco do negócio. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu dois passos sobre o tema, e eles costumam ser misturados nas conversas de grupo. Este texto separa o que o tribunal de fato decidiu, o que ainda está pendente e o que é leitura nossa para você agir com mais segurança.
Aviso: conteúdo informativo, que não substitui aconselhamento jurídico ou contábil. Cada convenção de condomínio tem suas próprias regras; para o seu caso, consulte um advogado.
O que o STJ decidiu em 7 de maio de 2026
Segundo a notícia publicada pelo próprio STJ, a Segunda Seção estabeleceu, por maioria de votos, que usar imóveis em condomínio para contratos de estadia de curta temporada, como os feitos por plataformas como o Airbnb, exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
Os pontos que constam da notícia oficial:
- A relatora foi a ministra Nancy Andrighi, e o julgamento é do REsp 2.121.055.
- O colegiado considerou que o uso do imóvel para exploração econômica descaracteriza a destinação residencial e, por isso, precisa ser autorizado pelo condomínio.
- A ministra classificou esses contratos como atípicos: não seriam nem locação residencial comum, nem hospedagem hoteleira.
- Segundo a notícia, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”. Ou seja, a plataforma digital não muda a análise.
- Os fundamentos citados são o art. 1.336, IV, do Código Civil (dever de dar às partes do edifício a mesma destinação da edificação) e o art. 1.351 (mudança de destinação exige aprovação de dois terços).
- No caso concreto, o recurso da proprietária foi negado, mantendo a decisão do TJMG que proibiu a oferta do apartamento na plataforma sem autorização do condomínio.
O que ainda está em aberto: o Tema 1.443
Em 17 de setembro de 2026, o STJ informou que a Segunda Seção afetou os REsps 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo, para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443). A questão é se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção basta para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais.
Junto com isso, o tribunal determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos (individuais ou coletivos) que discutem esse ponto. Segundo a notícia, a Comissão Gestora identificou 50 decisões sobre o tema no STJ.
Em resumo: o Tema 1.443 ainda não foi julgado. Até a tese ser fixada, a decisão de maio é um precedente importante, mas o desfecho do repetitivo é o que vai orientar os tribunais de todo o país.
O que não conseguimos confirmar
Para não passar certeza que a fonte oficial não dá, estes pontos ficam de fora:
- O placar do julgamento de maio: a notícia fala em “maioria”, sem informar os votos. Números que circulam na internet não estão na fonte oficial.
- Como a decisão será aplicada a quem já opera há anos no prédio: não encontramos orientação oficial sobre isso.
- Se, e como, o repetitivo vai alterar o entendimento de maio.
Leitura prática (opinião, não decisão do tribunal)
O que segue é um roteiro de prudência para anfitriões e gestoras, e não uma garantia de resultado.
1. Leia a convenção e as atas. Veja qual é a destinação do edifício (residencial, comercial, misto) e se existe alguma deliberação de assembleia sobre locação de curta duração. Guarde cópias.
2. Identifique o risco por unidade. Quem administra vários imóveis em prédios diferentes deveria ter uma lista simples: prédio, destinação na convenção, existe deliberação, histórico de notificações. Prédios sem nenhum tipo de autorização formal merecem atenção primeiro.
3. Procure um advogado antes de investir ou de aceitar um novo imóvel em condomínio. Para gestoras, vale conferir a situação do prédio antes de assumir a administração.
4. Se o condomínio notificar você, não ignore. Responda por escrito, guarde os documentos e leve a notificação a um advogado. Não presuma que a suspensão dos processos citada acima protege você: o que ela significa na prática para o seu caso é pergunta para o advogado.
5. Alinhe o comportamento dos hóspedes. Mesmo com autorização, conflitos de barulho e circulação são a origem da maioria das reclamações. Reunir as regras do prédio em um único lugar ajuda.
6. Tenha o calendário e os dados organizados. Se você precisar demonstrar o histórico de uso de uma unidade, ter reservas e hóspedes registrados num único lugar facilita a conversa com o advogado.
Onde o ReservasHub entra
O ReservasHub não analisa convenção nem dá parecer jurídico. O que ele faz é a parte de operação: sincroniza os calendários de Airbnb e Booking por unidade, consolida o financeiro por canal e reúne as instruções para o hóspede no Guia do Hóspede digital, onde você pode colocar as regras do prédio. Ele convive com as plataformas; a página própria da unidade é mais um canal.
Perguntas frequentes
A decisão do STJ proíbe o Airbnb em condomínio? Segundo a notícia oficial, o entendimento da Segunda Seção é que a oferta em plataformas exige que a destinação tenha sido alterada por dois terços dos condôminos em assembleia. Não é uma proibição genérica, mas condiciona a atividade a essa deliberação.
É uma decisão obrigatória para todos os tribunais? A decisão de maio foi tomada em um recurso especial. O tema agora tramita sob o rito dos repetitivos (Tema 1.443), que, quando julgado, fixa tese a ser aplicada nos demais processos.
Meu condomínio tem convenção residencial e nunca proibiu expressamente. E agora? Essa é justamente a dúvida do Tema 1.443. Leve a convenção a um advogado.
Preciso mudar algo hoje? Não dá para responder em geral. Levante a situação de cada prédio e converse com um advogado.
Fontes
Todas acessadas em 01/10/2026.
- STJ, notícia de 07/05/2026: Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração
- STJ, notícia de 17/09/2026: Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ
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